계약상 잔금지급일을 취득시기

참고 학습
임시용 건축물
임시용 건축물에 대한 “존속기간 1년 초과” 판단의 기산점은 ｢건축법｣ 제20조 규정에 의하여 시장･군수에게 신고~한 가설건축물 축조신고서상 존치기간의 시기(그 이전에 사실상 사용한 경우에는 그 사실상 사용일)가 되고, 신고가 없는 경우에는 사실상 사용일이 된다(기본통칙 9－1).

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4. 개수로 인한 취득
｢주택법｣ 제2조 제3호에 따른 공동주택의 개수(｢건축법｣에 따른 대수선은 제외한다)로 인한 취득 당시 법 제4조에 따른 주택의 시가표준액이 9억 원 이하인 주택과 관련된 개수로 인한 취득에 대해서는 취득세를 부과하지 아니한다(지방세법 제9조 제6항).

참고 학습
그 밖의 비과세 대상
상속개시 이전에 천재지변･화재･교통사고･폐차･차령초과(車齡超過) 등으로 사용할 수 없는 대통령령으로 정하는 차량에 대해서는 상속에 따른 취득세를 부과하지 아니한다(지방세법 제9조 제7항, 지방세법 시행령 제12조의 3 제1항, 제2항).
① ʻ대통령령으로 정하는 차량ʼ이란 제121조 제2항 제4호, 제5호 및 제8호에 해당하는 자동차를 말한다.
- 천재지변･화재･교통사고 등으로 소멸･멸실 또는 파손된 자동차 
- 자동차해체재활용업자에게 폐차 증명된 자동차,
- 차령초과로 멸실된 자동차 등
② 비과세를 받으려는 자는 그 사유를 증명할 수 있는 서류를 갖추어 시장･군수･구청장에게 신청을 하여야 한다.

05  취득시기 (11회, 12회, 14회, 16회, 19회, 28회, 30회 출제)

1    승계취득
1. 유상승계취득
유상승계취득의 경우에는 다음에서 정하는 날에 취득한 것으로 본다(지방세법 시행령 제20조 제2항).

(1) 그 사실상의 잔금지급일
다음 중 어느 하나에 해당하는 유상승계취득의 경우에는 그 사실상의 잔금지급일
① 국가･지방자치단체 및 지방자치단체조합으로부터의 취득 
② 외국으로부터의 수입에 따른 취득
③ 판결문(민사소송 및 행정소송에 의하여 확정된 판결문, 단 화해･포기･인낙 또는 자백간주에 의한 것은 제외)･법인장부(법인이 작성한 원장･보조장･출납 전표･결산서)에 의하여 취득 가격이 증명되는 취득
④ 매방법에 의한 취득(경매 포함)

(2) 계약상 잔금지급일 등
위 (1)에 해당하지 아니하는 유상승계취득의 경우에는 그 계약상의 잔금지급일(계약상 잔금지급일이 명시되지 아니한 경우에는 계약일부터 60일이 경과한 날). 다만, 해당 취득물건을 등기･등록하지 아니하고 다음의 어느 하나에 해당하는 서류에 의하여 계약이 해제된 사실이 입증되는 경우에는 취득한 것으로 보지 아니한다(지방세법 시행령 제20조 제2항 단서).
① 화해조서, 인낙 조서(해당 조서에서 취득일부터 60일 이내에 계약이 해제된 사실이 입증되는 경우만 해당한다)
② 공정증서(공증인이 인증한 사서증서를 포함하되, 취득일부터 60일 이내에 공증받은 것만 해당한다)
③ 행정안전부령으로 정하는 계약해제 신고서(취득일부터 60일 이내에 제출된 것만 해당한다)

④ 부동산 거래신고 관련 법령에 따른 부동산거래계약 해제 등 신고서(취득일부터 60 
일 이내에 등록관청에 제출한 경우만 해당한다)

※ 개인 간 매매 등의 경우에는 부동산거래신고를 한 경우에도 계약상 잔금지급일을 취득시기로 한다.

(3) 그 사실상의 연부금지급일
연부로 취득하는 것(취득가액의 총액이 면세점의 적용을 받는 것은 제외)은 그 사실상의 연부금 지급일(지방세법 시행령 제20조 제5항).

※ ʻ연부ʼ란 매매계약서상 연부계약 형식을 갖추고 일시에 완납할 수 없는 대금을 2년 이상에 걸쳐 일정액씩 분할하여 지급하는 것을 말한다(지방세법 제6조 제20호).

 

참고 학습
연부취득
1. 연부로 취득 중인 부동산을 경개 계약에 의하여 취득한 경우, 경개 계약 시점에서의 경개 계약자는 당초 계약자가 지급한 금액에 대한 취득세를 납부하여야 하며, 그 이후부터는 연부금 지급일 마 다 매 연부 금액에 대한 취득세를 납부하여야 한다. 이 경우 종전 계약 해지자가 납부한 취득세는 환급하여야 한다(기본통칙 7－5). 
2. 일시취득 조건으로 취득한 부동산에 대한 대금지급방법을 연부계약형식으로 변경한 경우에는 계약 변경 시점에서 그 이전에 지급한 대금에 대한 취득세의 납세의무가 발생하며, 그 이후에는 사실상 매 연부금 지급일마다 취득세를 납부하여야 한다.
3. 연부취득 중인 과세물건을 마지막 연부금지급일 전에 계약을 해제한 때에는 이미 납부한 취득세는 환급하여야 한다.

2. 무상승계취득
(1) 무상승계취득의 경우에는 그 계약일(상속 또는 유증으로 인한 취득의 경우에는 상속 또는 유증 개시일)에 취득한 것으로 본다(지방세법 시행령 제20조 제1항).
(2)  해당 취득물건을 등기･등록하지 아니하고 다음의 어느 하나에 해당하는 서류에 의하여 계약이 해제된 사실이 입증되는 경우에는 취득한 것으로 보지 아니한다(지방세법 시행령 제20조 제1항 단서).
① 화해조서･인낙조서(해당 조서에서 취득일부터 60일 이내에 계약이 해제된 사실이 입증되는 경우만 해당한다)

② 공정증서(공증인이 인증한 사서증서를 포함하되, 취득일부터 60일 이내에 공증받은 것만 해당한다)

③ 행정안전 부령으로 정하는 계약해제 신고서(취득일부터 60일 이내에 제출된 것만 해당한다)

 

3. 등기일 또는 등록일
(1) ｢민법｣ 제839조의 2(재산분할 청구권) 및 제843조(준용규정)에 따른  재산분할로 인한 취득의 경우에는 취득물건의 등기일 또는 등록일을 취득일로 본다(지방세법 시행령 제20조 제12항).
(2) 위 1. 과 2. 의 유상 또는 무상승계취득에 따른 취득일 전에 등기 또는 등록을 한 경우에는 그 등기일 또는 등록일에 취득한 것으로 본다(지방세법 시행령 제20조 제13항).

2    원시취득 등 
1. 건축물 등
(1) 건축물의 건축 또는 개수
① 건축물을 건축 또는 개수하여 취득하는 경우에는 사용승인서(｢도시개발법｣ 제51조 제1항에 따른 준공검사 증명서, ｢도시 및 주거환경정비법 시행령｣ 제74조에 따른 준공 인가증 및 그밖에 건축 관계 법령에 따른 사용승인서에 준하는 서류를 포함한다. 이하 같다)를 내주는 날(사용승인서를 내주기 전에 임시사용승인을 받은 경우에는 그 임시사용승인일을 말한다)과 사실상의 사용일 중 빠른 날을 취득일로 본다(지방세법 시행령 제20조 제6항).
② 사용승인서 또는 임시사용승인서를 받을 수 없는 건축물의 경우에는 사실상 사용이 가능한 날을 취득일로 본다(지방세법 시행령 제20조 제6항)

(2) 비조합원용 토지
① ｢주택법｣ 제11조에 따른 주택조합이 주택건설사업을 하면서 조합원으로부터 취득하는 토지 중 조합원에게 귀속되지 않는 토지를 취득하는 경우에는 ｢주택법｣ 제49조에 따른 사용검사를 받은 날에 그 토지를 취득한 것으로 본다.
② ｢도시 및 주거환경정비법 제35조 제3항에 따른 재건축조합이 재건축사업을 하거나 ｢빈집 및 소규모 주택 정비에 관한 특례법｣ 제23조 제2항에 따른 소규모재 건축조합이 소규모 재건축사업을 하면서 조합원으로부터 취득하는 토지 중 조합 
원에게 귀속되지 않는 토지를 취득하는 경우에는 ｢도시 및 주거환경정비법｣ 제86조 제2항 또는 ｢빈집 및 소규모 주택 정비에 관한 특례법｣ 제40조 제2항에 따른 소유권 이전 고시일의 다음 날에 취득한 것으로 본다(지방세법 시행령 제20조 제7항).

2. 토지
관계 법령에 따라 매립･간척 등으로 토지를 원시취득하는 경우에는 공사 준공인가일을 취득일로 본다. 다만, 공사준공인가일 전에 사용승낙･허가를 받거나 사실상 사용하는 경우에는 사용승낙일･허가일 또는 사실상 사용일 중 빠른 날을 취득일로 본다 (지방세법 시행령 제20조 제8항).

3. 간주 취득
(1) 선박･차량 또는 기계장비의 종류 변경
차량･기계장비 또는 선박의 종류 변경에 따른 취득은 사실상 변경한 날과 공부상 변경한 날 중 빠른 날을 취득일로 본다(지방세법 시행령 제20조 제9항).
(2) 지목변경
토지의 지목변경에 따른 취득은 토지의 지목이 사실상 변경된 날과 공부상 변경된 날 중 빠른 날을 취득일로 본다. 다만, 토지의 지목변경일 이전에 사용하는 부분에 대해서는 그 사실상의 사용일을 취득일로 본다(지방세법 시행령 제20조 제10항).

참고 학습
취득의 시기
1. 은행으로부터 융자금을 받아 건축한 주택을 승계 취득하는 경우에는 은행융자금이 건축주로부터 분양받은 자의 명의로 대환 되는 때를 취득시기로 보며, 그 이전에 등기한 경우에는 이전등기 일이 취득시기가 된다(기본통칙 7－2).
2. 차량･기계장비를 할부로 취득하는 경우는 할부금 지급시기와 관계없이 실수요자가 인도받는 날과 등록일 중 빠른 날이 취득시기가 된다.
3. 현물출자를 통해 법인 설립을 하는 경우 재산의 취득시기는 법인 설립 등기일이다.
4. 지목이 사실상 변경이란 건축공사 등과 병행되는 경우로서 토지의 형질변경을 수반하는 경우에는 건축 등 그 원인 되는 공사가 완료된 때를 취득의 시기로 본다.
5. 건축주가 임시사용승인일, 사실상 사용일, 사용승인서 교부일 이전에 입주자로부터 잔금을 받은 경우에는 임시사용승인일, 사실상 사용일, 사용승인서 교부일이 건축주의 원시 취득일과 분양받 은 자의 승계 취득일이 된다.

6. 취득세 과세물건을 취득함에 있어 그 대금을 약속어음으로 받은 경우에는 대물변제일, 어음결제일과 소유권 이전등기일 중 빠른 날이 취득시기가 된다.
7. 아파트･상가 등 구분등기 대상 건축물을 원시취득함에 있어 1동의 건축물 중 그 일부에 대하여 임시사용승인을 받거나 사실상 사용하는 경우에는 그 임시사용승인을 받은 부분 또는 사실상 사용하는 부분과 그렇지 않은 부분을 구분하여 취득시기를 각각 판단한다.
8. 골프회원권, 콘도미니엄 회원권, 승마회원권 및 종합 체육시설 이용 회원권을 사업자로부터 최초로 취득하는 경우의 취득시기는 회원권에 대한 대금 완납 후에 당첨자 결정이 된 때에는 당첨자결 정일이, 당첨자결정 후에 대금을 납입하는 때에는 잔금지급일이 된다(기본통칙 7－4).