용익물권 (用益物權)
04 용익물권(用益物權)
| 제1장 | 지상권(地上權) |
1 서설
1. 의의
| 제279조 (지상권의 내용) 지상권자는 타인의 토지에 건물 기타 공작물이나 수목을 소유하기 위하여 그 토지를 사용하는 권리가 있다. |
지상권을 통하여 달성하려는 목적을 임차권에 의해서도 달성할 수 있고 지상권은 저당권의 목적이 될 수 있다.
2. 법적 성질
⑴ 물권
지상권은 토지를 지배할 수 있는 물권으로서 제삼자에게3 대항할 수 있는 권리이며 양도성과 상속성을 가진다. 따라서 소유자가 그 소유토지에 대하여 지상권을 설정하여도 그 소유자는 그 토지를 불법으로 점유하는 자에게 대하여 방해배제를 구할 수 있는 물권적 청구권이 있다 [74다 1150].[74다1150].
⑵ 타물권(他物權)
지상권은 타인의 토지에 관한 권리로서 지상권과 소유권이 동일인에게 귀속하면 지상권은 혼동으로 소멸한다(제191조 제1항 본문). 토지는 1필의 11 필의 토지의 일부라도 무방하고 지표뿐만 아니라 토지의 지상⋅지하에도 구분지상권을 설정할 수 있다.
⑶ 건물 기타 공작물이나 수목을 소유하기 위한 권리
공작물은 건물⋅교량⋅탑⋅전주⋅도로⋅연못 등의 지상공작물뿐만 아니라 지하철⋅터널⋅지하호⋅우물 등의 지하공작물도 포함한다. 지상권에 기초하여 건물을 신축하면 그 건물은 지상권자가 원시취득 한다. 또한 토지에 대한 지상권 없이 무단으로 건물을 건축한 경우에도 건축주는 그 건물소유권을 원시취득 한다. 수목(樹木)은 식림(植林)의 대상이 되는 식물을 말하며 경작(耕作)의 대상이 되는 식물(쌀⋅보리⋅야채⋅뽕나무 등)은 견해가 대립한다.
⑷ 타인의 토지를 사용
① 지상권은 타인의 토지에서 건물 기타의 공작물이나 수목을 소유하는 것을 본질적 내용으로 하는 것이 아니라 타인의 토지를 사용하는 것을 본질적 내용으로 하므로 지상권설정계약 당시 건물 기타의 공작물이나 수목이 없더라도 지상권은 유효하게 성립할 수 있고, 기존의 건물 기타의 공작물이나 수목이 멸실되더라도 존속기간이 만료되지 않는 한 지상권은 소멸되지 않는다 [95다 49318].[95다49318]. 따라서 건물의 소유를 목적으로 하는 지상권은 화재에 의하여 건물이 소실해도 소멸하지 아니한다.
② 토지를 점유할 수 있는 권리를 포함하며 상린관계에 관한 규정이 준용된다(제290조).
⑸ 지료의 지급
지상권에 있어서 지료의 지급은 지상권의 성립요소가 아니어서 지료에 관한 유상 약정이 없는 이상 지료의 지급을 구할 수 없으나([99다 24874]),([99다24874]), 당사자가 지료의 약정을 할 수 있고 등기도 할 수 있다. 그러나 법정지상권의 경우에는 당연히 지료지급의무가 발생한다..
3. 등기
법정지상권이 아닌 지상권 설정계약에 의한 지상권은 등기해야 효력이 생긴다(제186조).
4. 구별개념－담보지상권(擔保地上權)
① 근저당권 등 담보권 설정의 당사자들이 그 목적이 된 토지 위에 차후 용인권이 설정되거나 건물 또는 공작물이 축조⋅설치되는 등으로써 그 목적물의 담보가치가 저감 하는 것을 막는 것을 주요한 목적으로 하여 채권자 앞으로 아울러 지상권을 설정하였다면, ㉠ 그 피담보채권이 변제 등으로 만족을 얻어 소멸한 경우는 물론이고 시효소멸한 경우에도 그 지상권은 피담보채권에 부종하여 소멸한다 [2011다 6342].[2011다6342]. ㉡ 제3제삼자가 비록 토지소유자로부터 신축 중인 지상 건물에 관한 건축주 명의를 변경받았다 하더라도, 그 지상권자에게 대항할 수 있는 권원이 없는 한 지상권자로서는 제삼자에3 대하여 목적 토지 위에 건물을 축조하는 것을 중지하도록 요구할 수 있다 [2003마 1753][2003마1753]
② 금융기관이 대출금 채권의 담보를 위하여 토지에 저당권과 함께 지료 없는 지상권을 설정하면서 채무자 등의 사용⋅수익권을 배제하지 않은 경우, ㉠ 그 위에 도로개설⋅옹벽축조 등의 행위를 한 무단점유자에 대하여 지상권 자체의 침해를 이유로 한 임료 상당 손해배상을 구할 수 없다 [2006다 586].[2006다586]. ㉡ 토지소유자는 특별한 사정이 없는 한 토지를 사용⋅수익 할⋅ 수 있다고 보아야 한다. 따라서 그러한 토지소유자로부터 수목의 소유를 목적으로 사용대차계약을 체결하여 수목을 심은 경우 그 수목은 토지에 부합하지 아니한다 [2015다 69907].[2015다69907].
③ 토지를 매수하여 그 명의로 소유권이전청구권보전을 위한 가등기를 경료하고 그 토지상에 타인이 건물 등을 축조하여 점유 사용하는 것을 방지하기 위하여 지상권을 설정하였다면, 그 가등기에 기한 본등기청구권이 시효의 완성으로 소멸하였다면 그 가등기와 함께 경료된 위 지상권 또한 소멸되었다 [90 다카 27570].[90다카27570].
02 지상권의 취득
1. 법률행위에 의한 취득
토지소유자와 지상권자 사이의 지상권설정계약(물권적 합의)에 의하거나, 유언이나 지상권의 양수에 의해서도 지상권취득은 가능하지만 등기하여야 지상권취득의 효력이 생긴다(제186조).
2. 법률행위에 의하지 않은 취득
⑴ 제187조에 의한 취득
상속, 공용징수, 판결, 경매 기타 법률의 규정에 의해 지상권을 취득할 수 있으며 이 경우에는 등기를 요하지 않으나 처분하려면 등기를 해야 한다(제187조 단서). 따라서 건물 소유를 위하여 법정지상권을 취득한 자로부터 경매에 의하여 그 건물의 소유권을 이전받은 경락인은 등기 없이 위 지상권도 당연히 이전받았다 할 것이다 [79다 1087].[79다1087].
⑵ 점유취득시효
타인의 토지에 관하여 공작물의 소유를 위한 지상권의 점유취득시효가 인정되려면 그 토지의 점유사실 외에도 지상권자로서의 점유에 해당함이 객관적으로 표시되어 계속되어야 하고, 그 입증책임은 시효취득을 주장하는 자에게 있다 [96다 7984].[96다7984]. 원시취득이나 등기함으로써 지상권을 취득한다.
⑶ 기타
법정지상권(제305조 제1항, 제366조 제1항, 가등기담보법 제10조, 입목법 제6조), 관습법상의 법정지상권이나 분묘기지권의 취득도 법률행위에 의하지 않은 지상권 취득에 속한다. 그러나 지상권을 선의취득 할 수는 없다.